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買いか?J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の評判・長期実績・最新の月報からおすすめしない理由を解説

買いか?J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の評判・長期実績・最新の月報からおすすめしない理由を解説

不変の人気を誇るREIT(リート)投信。

当ブログでもいくつかリート関連の投信を分析していますが、今回は「J-REIT・リサーチ・オープン」を取り上げたいと思います。

 

J-REIT・リサーチ・オープンとは?

概要は以下です。

日本の取引所に上場している不動産投資信託証券(J-REIT)を主要投資対象とし、安定したインカムゲインの確保と投資信託財産の中長期的な成長を目指す。J-REITへの投資は、徹底した銘柄調査と市場分析に基づいて行う。不動産研究に特化した株式会社三井住友トラスト基礎研究所から投資助言を受ける。ファミリーファンド方式で運用。毎月17日決算。

 

  • 単位型・ 追加型:追加型
  • 投資対象 地域:内外
  • 投資対象資産 (収益の源泉):不動産投信
  • 投資対象資産:その他資産 (投資信託証券 (株式 一般))
  • 決算頻度:年12回(毎月)
  • 投資対象地域:日本
  • 投資形態:ファミリー ファンド

 

昔ながらのリート投信に投資をする投信ということでファンズ・オブ・ファンズです。

三井住友トラスト・アセットマネジメント株式会社が個人投資家の代わりにリート投信を選んであげますよというファンドです。

ファンドの特色

 

用途別組入状況/組み入れ銘柄

2022年11月末の状況です。

用途別組入状況 比率
1 総合型 61.75%
2 オフィス特化型 15.07%
3 物流特化型 11.42%
4 住居特化型 6.70%
5 ヘルスケア施設特化型 1.79%
6 ホテル特化型 1.68%
7 商業施設特化型 1.58%

 

総合型の比率が非常に高いですね。オフィス特化型はその名の通りオフィスビル、商業施設などを指します。

物流特化型は物流施設、住居は住居、ヘルスケアは病院などですね。

ここにはありませんが複合型という種類もあり、それは例えばオフィスビル+商業施設、物流・ロジスティックス+商業施設、オフィスビル+住居など複数の施設が集まっている不動産を意味します。

 

組み入れ銘柄は、リート投信のポートフォリオなので非常に分散されていることになりますが以下の通りです。

銘柄 比率 予想配当利回り
1 平和不動産リート投資法人 5.63% 3.87%
2 積水ハウス・リート投資法人 5.44% 4.19%
3 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 5.25% 4.04%
4 ヒューリックリート投資法人 5.13% 4.00%
5 日本プライムリアルティ投資法人 4.72% 3.94%
6 大和ハウスリート投資法人 4.41% 3.64%
7 NTT都市開発リート投資法人 4.22% 3.70%
8 森ヒルズリート投資法人 4.15% 3.76%
9 日本ビルファンド投資法人 3.84% 3.59%
10 アドバンス・レジデンス投資法人 3.68% 3.33%

 

平和不動産リート投資法人は保有物件数119物件、取得価格合計212,725百万円と大規模です。2100億円を稼働率97.6%で回しており、安定運用ですね。

平和不動産リート投資法人

 

平和不動産をスポンサーとする複合型J-REIT。2009年10月に平和不動産が単独スポンサーとなり、2010年10月にジャパン・シングルレジデンス投資法人と合併した。主要な投資対象はオフィスと住居。JCRから「AA-」の格付けを取得している。

平和不動産リート投資法人

 

 

ファンド売買手数料、信託手数料

当然アクティブファンドなので手数料は高めです。

購入時手数料は3.3%(税抜3.0%)、運用管理費用 (信託報酬)は年1.1%(税抜1.0%)です。

信託財産留保額は0.3%です。テーマファンドなどのアクティブファンドより少しだけ手数料は安めですね。

 

基準価額チャートリターン・利回りは?

基準価額の推移

 

2005年より運用を開始して、基準価額は6,402円となっています。

これはリートは分配金を支払いますので、基準価額が減少していくのは理解できますが、基本的には利益分を吐き出せば問題ないはずです。しかし元本まで棄損していますね。

Jリートの分配金

決算期には、配当可能利益の90%超を分配するなどの要件を満たすことで、法人税がほとんどかからない恩典が認められています。このため、投資家は同等の事業を営む株式会社へ投資する場合と比べ、Jリート投資からより多くの分配金を受け取ることができます。

Jリートは税制面で有利

 

リートのインデックスである東証リート指数連動型ETFとの比較は以下です。

  • J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)
  • (NEXT FUNDS)東証REIT指数連動型上場投信

(NEXT FUNDS)東証REIT指数連動型上場投信との比較

 

インデックスに負けてしまっていますね。

分配金を出す投信ですが、筆者はそもそもあまり興味が出ません。理由は複利運用ができないからで、逐一分配金を支払ってしまうリートは税制面のメリットはあるものの、複利運用に比べると魅力はかなり薄いです。

 

分配再投資型を選んだとしても(稀な投資家だと思いますが)、J-REIT・リサーチ・オープンのリターンは18年で+200%程度です。

これは年率平均6%程度であり、米国インデックスにも負けてしまっているので、やはり投資妙味があるとは思えません。

 

 

掲示板での口コミ評判

掲示板では、理解が低い方々の投稿が目立ちます。

住宅、オフィス、商業、物流などの賃料下落警戒感が強まっているので投資家が高値づかみしたくないため買えびかえているので、REIT指数が上がらない❗️

こんにちは。いつ頃購入されたのでしょうか??私は、基準価格がちょっとマイナスくらいですが分配金でなんとかなってます。

価値が下がる=買い増ししやすくなる。これ短絡的?しょ初心者しわです。新光USREIT'かいましかよかがえです

値下がりの速さに辟易する!

 

今後の見通し

REITはつまり不動産市況が伸びるかどうかを見極める必要があります。不動産売買、家賃収入の双方が上昇するのは、低金利下→インフレ発生していく過程です。

現在の景気サイクルを考えてみましょう。現在は米FRBのFF rateは3.75-4.00%となっています。

 Federal Funds Effective Rate (FEDFUNDS)

 

つまり、高金利下でありさらにインフレは止まっていませんのでさらに高金利になる可能性があるのです。つまり不動産市場には逆風が吹き荒れており、低金利になるまでバッファが既に4%程度あります。

2022年は当然のこと、2023年も低金利に落ち着くまではまだまだ先であると言える状況です。不動産価格は以下の通り今がまさに上昇がストップし、下落していく局面なのです。

 

米国の住宅価格の上昇は減速へ

 

分配金再投資で投資したとしても年平均利回りが低く、今後はしばらく不動産市場が不況になることを考えると、リート投信を購入する理由は見出すことができませんでした。

 

最後に

投資

 

>>>個人的おすすめファンドランキング

 

私がファンドを選ぶ際に気をつけていることは、「長期で明確な戦略を実行し」、「確かなリターンをあげている」「経歴、実績共に優秀なファンドマネジャーが運用しているかどうか」、これだけです。

短期間における投資ファンドのハイリターン実績は全て無視しています。真に勝率が高い投資家は長期でみると、ピカピカな運用実績に収束します。

しかし、短期は短期。ただの運である可能性が高く、ファンドの本当の実力を測れるものではありません。

日々の膨大なニュースに翻弄され、株価の上げ下げで感情的に取引してしまう個人投資家が日本には溢れています。

しかし、投資とは自身の得意とする、勝率の高い戦略を見つけ、愚直に実行するだけなのです。これには膨大な作業量(決算読み込み、市場調査など)と強い精神力を必要とします。

このように、本当は投資とはシンプルでつまらないものです。

 

投信やヘッジファンドを選ぶ際は、この投資の考え方、哲学をしっかり持っているファンドマネジャーが在籍するファンドを選びましょう。それだけで大損することはまずありませんし、周囲の人が驚くようなリターンを自身があげていることに気づくはずです。リターンの差とはこの思考、また投資とは何かを知っているかどうかで大きく変わります。

 

勝率の高い投資戦略を愚直に実行しているファンドマネジャーが在籍するファンドを私の目でも選んでいますので、以下の記事も参考にしてみてください。

 

 

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