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森トラスト総合リート投資法人の分配金はまだまだ見込める?現在の株価とIRからオフィスリートの未来を考える

こんにちは。今回も、私の個人的な趣味である投資信託などファンドの分析をしていきたいと思います。

本日取り上げるのは「 森トラスト総合リート投資法人」です。

 

リートについては以前にインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人を取り上げましたが、コロナショックの影響が出ており、オフィス貸しは少し逆風に晒されていることがわかっています。

今回は森トラストですが、概要と、投資すべきかどうかについて独自に分析してみたいと思います。

 

森トラスト総合リート投資法人とは?

森トラスト総合リート投資法人とは?

 

選別投資による安定的なポートフォリオの構築

  • 東京都心部のオフィスビル中心の「総合型リート」
  • 市場競争力の高い大型物件への投資

 

森トラストグループとの幅広い連携

不動産等の取得及び譲渡に関するパイプラインの確保

森トラストグループの不動産賃貸・管理ノウハウの活用

大規模災害時のスポンサーグループとの連携

森トラストグループによる投資口の保有(セイムボート出資)

森トラストグループの事業フィールド

森トラスト株式会社

→森トラストグループの中核企業、森トラスト。 「不動産事業」「ホテル&リゾート事業」「投資事業」を主軸に時代に即応した体制で事業を推進。

出所:https://www.mt-reit.jp/

 

要するに、森トラストと連携した、オフィスビルなど大型案件を購入し、オフィス貸しをする「リート」ですね。

 

森トラストグループについて

 

そのままですいません。

 

もうすでに分析したインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人とやってることは同じなのでそこまで深掘りする気になはなりませんね。

リート指数などについてはインベスコの記事をご参照ください。

 

早速ですが森トラスト総合リート投資法人今の株価の現状と、今後の見通しをIRなどから読み解いていきたいと思います。

コロナショック、そしてリモートワーク、ワーケーションの拡大で逆風吹き荒れる状況だと考えておりますが、どのような見通しを立てているのでしょうか。

 

現在の株価

以下は株価のYTDです(2020年)。

 

森トラスト総合リート投資法人 株価

 

そりゃそうだよな、という水準です。

大底の3/18は10万円を切りそうな水準でしたが、流石にそこからはリバウンドして、しかし、先行き不透明感からだらだらと株価は横ばいを続けています。

 

米国のワクチン開発がうまくいけば、社員はオフィスに戻ってくるという期待もありそうですが・・・。

(ちなみに10月時点ですでに結構オフィスでみんな働いてますよね)

 

これは個人的見解なのですが、日本は米国に比べるとまだまだリモートワークは進んでいないように感じます。

これは出勤文化が日本に根付いているからだと思いますが、それでもサイボウズのような在宅勤務に本気で取り組む会社は出てきています。

 

サイボウズの在宅勤務

 

これは私の偏った意見に聞こえるかもしれないんですが、在宅勤務ができない業界はもちろんあります。

しかし、IT業界などを始めとし、在宅勤務に本格的に向き合えば実現可能な業界はたくさんあると思います。

(100か0かの話ではなく、70と30のように一部を在宅にするなどは絶対可能)

 

企業の経営者が本当に優秀なのであれば、今回を機に、また何かしらのウィルスが蔓延してしまった場合に備えてリモートワークを推進するのが普通の感覚だと思います。

今回のコロナショックで、学び実行に移す企業と学ばない企業の間で大きく差が開き、株価にここ数年で大きな差がついてくると思います。

経営者の思考とは、機会に応じて適切な意思決定ができるかどうかだと思います。

 

私個人としては日本企業がリモートワークに思いっきり取り組んでほしいですが、話を戻すと、そのようになってくると、森トラストリートなどはピンチなわけですね。

オフィス需要がなくなるわけですから。オフィス需要があっても、それは大規模オフィスではなく、小規模オフィスです。

企業は意味もなく大規模オフィスの固定費を払う理由がないからです。

 

私の見解でしかないのですが、日本の経営者が合理的な思考ができる人が多いのであればオフィスリート業界は壊滅、昔の慣習に従い、出勤文化がこれでも変わらないのであれば、オフィスリート業界はまだ安泰です。

 

では、森トラスト総合リート投資法人のIRから、今後の見通しをどう見立てているのかをチェックしていきましょう。

 

森トラスト総合リート投資法人の見通しをIRからチェック、分配金は上昇見込み?

IRを見ていきます。

IR:https://www.mt-reit.jp/file/term-d39043e3db990a63d5b760faf3ff5ff463e5e908.pdf

 

まずはハイライト。

 

2020年3⽉期決算ハイライト

 

物件数は15物件と集中投資、資産規模は3240億円と、大型案件を取り扱っていることがよくわかりますね。

稼働率99%と素晴らしいです。含み益は564億円。借り入れは1550億円。

東京都心部のオフィスビルに集中投資戦略ですね。

 

1口当たりの分配金は3,785円となっており、前年実績より高い水準でした。

 

1⼝当たり分配⾦の変動要因(2020年3⽉期)

 

これが今後、どうなっていくのでしょう?

 

2021年3月期業績予想が以下です。分配金は3,822円に上昇しています。非常に強気です。

大型オフィスビルの大量解約には至らないという見通しだと思います(経営者としては当然このように言う必要がありますからね・・・)

 

2021年3⽉期業績予想

 

現状の環境認識

 

・ 賃料は、東京都⼼部及び地⽅主要都市において引き続き上昇傾向が続く

・ 空室率は、新築ビルの竣⼯に伴い上昇局⾯があるものの、東京都⼼部及び地⽅主要都市において引き続き低い⽔準が継続

・ ⼀⽅、新型コロナウイルス感染拡⼤の影響⻑期化による企業業績への波及、それに伴う賃貸需要の減少に留意が必要

 

今後の⽅針

 

・賃料の増額改定余地があるテナントに対しては引き続き賃料ギャップの是正を⽬指す

・ 賃料減額等の要請を受けた場合、社会情勢と投資主利益を勘案し総合的に判断 (具体的には、テナントの業績、賃料ギャップ、リーシングの難易度、ポートフォリオ収益への影響等を踏まえて個別に検討) (業績予想への織込み)

・ 現時点で想定される退去、賃料減額は反映 ・ 空室(予定を含む)区画については⼊居を⾒込まず

・ 賃料改定期を迎えるテナントは、従来より改定後の賃料想定レンジを保守的に設定(予想にはレンジ下限で織込み)

・ 売上歩合の変動賃料が含まれる契約については固定部分のみ織込み

 

賃料は都心一極集中の流れは変わらず上昇していくことは理解できますが、空室率はやはり上昇するでしょうね。

今後、退去された後の入居も見込まない方針を立てています、ここは保守的ですね。

 

IRとしても提出日が6月22日なので、状況は劇的に変わってきております。

森トラストリートに関してのこの記事は状況が変わり次第、更新していきたいと思います。

 

財務面も重要ですが、オフィスリート法人に関してはマクロな需給の方が今は大切です。

 

まとめ

リートに投資を好む人が多いですが、コロナシフトを意識しなければならない時代がきました。

今後オフィス賃貸の需給がどのようになっていくかは、まだ誰もわかりません。

 

リモートワークを導入し、どうしてもうまくいかない企業もたくさん出てきていますし、うまくいき、オフィスで働くこと自体をやめてしまった企業も多々います。

しかし、それはまだまだ個別企業の問題で、相対的にどちらが増え、どちらの方が便利で、またリモートを促進するようなツールが開発される可能性などを考え、リート法人に投資をするのかを考えなければなりません。

 

現状は、個人的にはオフィスリートへの投資はナシです。

しっかりと良い決算を出せる企業に投資をするか、下落相場でも強い安定的なリターンを出すファンドなどがおすすめです。

 

 

最後に

投資

 

>>>個人的おすすめファンドランキング

 

私がファンドを選ぶ際に気をつけていることは、「長期で明確な戦略を実行し」、「確かなリターンをあげている」「経歴、実績共に優秀なファンドマネジャーが運用しているかどうか」、これだけです。

短期間における投資ファンドのハイリターン実績は全て無視しています。真に勝率が高い投資家は長期でみると、ピカピカな運用実績に収束します。

しかし、短期は短期。ただの運である可能性が高く、ファンドの本当の実力を測れるものではありません。

日々の膨大なニュースに翻弄され、株価の上げ下げで感情的に取引してしまう個人投資家が日本には溢れています。

しかし、投資とは自身の得意とする、勝率の高い戦略を見つけ、愚直に実行するだけなのです。これには膨大な作業量(決算読み込み、市場調査など)と強い精神力を必要とします。

このように、本当は投資とはシンプルでつまらないものです。

 

投信やヘッジファンドを選ぶ際は、この投資の考え方、哲学をしっかり持っているファンドマネジャーが在籍するファンドを選びましょう。それだけで大損することはまずありませんし、周囲の人が驚くようなリターンを自身があげていることに気づくはずです。リターンの差とはこの思考、また投資とは何かを知っているかどうかで大きく変わります。

 

勝率の高い投資戦略を愚直に実行しているファンドマネジャーが在籍するファンドを私の目でも選んでいますので、以下の記事も参考にしてみてください。

 

 

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