この記事では「ダイワJ‒REITオープン（毎月分配型）」をじっくり見ていきたいと思います。
筆者はリート投信の動向を見ることで景気サイクルが今どこにあるのかを見極めることに役立てています。
投資対象としては、基本的に株式よりリターンは下がりますので余程のことがない限りはナシとしています。
過去に分析したリートは以下の通りです。
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ダイワJ‒REITオープンの特徴とは？
概要は以下です。
主要投資対象は､日本の金融商品取引所上場(上場予定含む)の不動産投資信託受益証券および不動産投資法人の投資証券｡投資成果を｢東証REIT指数｣(配当込み)に可能な限り連動させるため､組入銘柄を同指数構成銘柄とし､組入比率は高位に保つ｡ファミリーファンド方式で運用｡毎月15日決算｡
- 単位型・ 追加型：追加型
- 投資対象 地域：国内
- 投資対象資産 （収益の源泉）：不動産投信 （リート）
- 投資対象資産：その他資産 （投資信託証券 （不動産投信））
- 決算頻度：年12回（毎月）
- 投資対象地域：日本
- 投資形態：ファミリー ファンド
- 対象 インデックス：その他 （東証REIT指数 （配当込み））
上記の通り、東証REIT指数に連動したリターンを目指すインデックス投信です。
東京証券取引所に上場している不動産投資信託（ＲＥＩＴ）全銘柄を対象とした時価総額加重平均型の指数。2003年3月末の時価総額を1000として指数化したもので、東証が算出しています。国内ＲＥＩＴの代表的指数で、多くのＥＴＦ、投資信託がベンチマークとして採用しています。
運用プロセスはインデックス投信なので、特殊な点は一つもありません。後続で触れますが手数料も当然、普通のアクティブ投信より安くなっています。
頭を使うわけではないですからね。
ダイワJリートオープンの用途別組入状況/組み入れ銘柄
2023年10月末のポートフォリオは以下となります。
| No. | 用途別組入状況 | 比率 |
| 1 | 各種不動産 | 26.4% |
| 2 | オフィス特化型 | 26.1% |
| 3 | 工業用不動産 | 18.9% |
| 4 | 集合住宅用不動産 | 10.2% |
| 5 | 店舗用不動産 | 9.5% |
| 6 | ホテル・リゾート不動産 | 6.1% |
| 7 | ヘルスケア不動産 | 0.3% |
2022年11月末のからのポートフォリオの変遷は以下となります。あまり変わりませんね。直近で集合住宅用不動産が入ってきたくらいでしょうか。
| 2023年10月末 | 2023年6月末 | 2023年3月末 | 2022年11月末 |
| 各種不動産 | 各種不動産 | オフィス特化型 | オフィス特化型 |
| オフィス特化型 | オフィス特化型 | 各種不動産 | 各種不動産 |
| 工業用不動産 | 工業用不動産 | 工業用不動産 | 工業用不動産 |
| 集合住宅用不動産 | 集合住宅用不動産 | 住宅用不動産 | 住宅用不動産 |
| 店舗用不動産 | 店舗用不動産 | 店舗用不動産 | 店舗用不動産 |
| ホテル・リゾート不動産 | ホテル・リゾート不動産 | ホテル・リゾート不動産 | ホテル・リゾート不動産 |
| ヘルスケア不動産 | ヘルスケア不動産 | ヘルスケア不動産 | ヘルスケア不動産 |
オフィス特化型、工業用不動産とやはり規模の大きい不動産を取り扱うリートをメインに組み入れています。
不動産はパワープレイであり、人が沢山集まる建物を豊富な資金で奪い合っていく事業です。少し語弊がある表現かもしれませんが、ここまでシンプルな事業も中々ないかと思います。
以下が最新の2023年10月末時点の具体的な組み入れリートです。
| No. | 投資法人名 | 分類 | 比率 | 予想配当利回り |
| 1 | 日本ビルファンド | オフィス不動産 | 6.60% | 4.07% |
| 2 | ジャパンリアルエステイト | オフィス不動産 | 5.40% | 4.06% |
| 3 | 野村不動産マスターＦ | 各種不動産 | 5.00% | 4.13% |
| 4 | 日本プロロジスリート | 工業用不動産 | 4.90% | 3.94% |
| 5 | 日本都市ファンド投資法人 | 店舗用不動産 | 4.90% | 2.77% |
| 6 | ＧＬＰ投資法人 | 工業用不動産 | 4.40% | 3.90% |
| 7 | 大和ハウスリート投資法人 | 各種不動産 | 4.10% | 4.00% |
| 8 | オリックス不動産投資 | オフィス不動産 | 3.40% | 4.42% |
| 9 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 各種不動産 | 3.10% | 4.08% |
| 10 | アドバンス・レジデンス | 住宅用不動産 | 3.10% | 3.32% |
日本ビルファンド、ジャパンリアルエステイト、日本都市ファンド投資法人の並びを見るとまさにパワープレイだなという感じですね。
日本ビルファンドは三井不動産、ジャパンリアルエステイトは三菱地所、野村不動産マスターＦはその名の通り野村グループですね。
三菱、三井、野村が不動産村でも圧倒的であるということです。個人投資家としては安定収益を運んでくれそうなので安心感はありますよね。
2022年10月からの構成の推移は以下となります。
| 2023年10月末 | 2023年6月末 | 2023年3月末 | 2022年10月末 | |
| 1 | 日本ビルファンド | 日本ビルファンド | 日本ビルファンド | 日本ビルファンド |
| 2 | ジャパンリアルエステイト | ジャパンリアルエステイト | ジャパンリアルエステイト | ジャパンリアルエステイト |
| 3 | 野村不動産マスターＦ | 野村不動産マスターＦ | 日本都市ファンド投資法人 | 野村不動産マスターＦ |
| 4 | 日本プロロジスリート | 日本プロロジスリート | 野村不動産マスターＦ | 日本都市ファンド投資法人 |
| 5 | 日本都市ファンド投資法人 | 日本都市ファンド投資法人 | 日本プロロジスリート | 日本プロロジスリート |
| 6 | ＧＬＰ投資法人 | ＧＬＰ投資法人 | ＧＬＰ投資法人 | ＧＬＰ投資法人 |
| 7 | 大和ハウスリート投資法人 | 大和ハウスリート投資法人 | 大和ハウスリート投資法人 | 大和ハウスリート投資法人 |
| 8 | オリックス不動産投資 | オリックス不動産投資 | オリックス不動産投資 | オリックス不動産投資 |
| 9 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | アドバンス・レジデンス | ユナイテッド・アーバン投資法人 | ユナイテッド・アーバン投資法人 |
| 10 | アドバンス・レジデンス | ユナイテッド・アーバン投資法人 | アドバンス・レジデンス | アドバンス・レジデンス |
ファンド売買手数料、信託手数料
インデックスファンドですが、手数料は高めです。
購入時手数料は2.2％（税抜2.0％）、運用管理費用 （信託報酬）は年0.792％（税抜0.72％）です。信託財産留保額はありません。
ダイワJリートオープンの運用実績とは？
ダイワJリートオープンの基準価額の推移は以下となります。
2004年5月18日から19年の運用となっています。
基準価額は当然分配金を出しているので右肩下がりですが、これはリターンを出していれば10000円を下回ることはないのでタコ足配当になっているかと思われます。
タコ足配当とは、企業が原資となる十分な利益がないにもかかわらず、過分な配当金を出すことをいいます。見た目には配当金が高いため魅力的に感じられますが、実際は資産を売却したり、積み立て金を取り崩したりして配当金に回しているだけで、業績や財務状況に難点がある可能性があります。タコが自分の足を食べるのに似ていることから、このように表現されます。
基本的には、個人投資家でリートファンドに投資をしたいと思う人は分配金再投資コースを選ぶべきでしょう。
年12回、収益分配方針に基づいて収益の分配を行ないます。 （注）当ファンドには、「分配金再投資コース」と「分配金支払いコース」があります。なお、お取扱い可能なコースおよび コース名については異なる場合がありますので、販売会社にお問合わせ下さい。
分配金再投資の場合は、2004年5月18日〜2023年6月30日と約19年で平均年利回りは6％程度となっています。もう一度再掲しますが、分配金再投資でもベンチマークを上回ることはできませんでした。
ベンチマークに連動する投信のはずですが、これであればインデックスを買う方が良いことになってしまいますね（ファンド費用分で乖離しているのかと）。
平均年利回りなどを考えると、米国や世界インデックスでも良さそうですし、まとまった資金があるのであればヘッジファンドもありでしょうね。
ヘッジファンドは以下の通り株価指数よりリスク低く安定したリターンを積み上げています。何よりも暴落を回避しながら安定したリターンをだしているのが魅力的なポイントですね。
以下で魅力的なファンドをまとめているのでご覧ください。
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減配しているが今後も分配する余力はあるのか？
2023年11月現在毎月30円の分配金を拠出しています。つまり年間ベースで考えると360円ですね。
現在の基準価額が2074円なので年間の分配利回りは約17%ということになります。異常ですね。
先ほどお伝えした通り、平均的な年間リターンが6%であるにも関わらず17%の配当金をだしているということは特別分配金をだしていることを意味します。
つまり、預け入れた元本から分配金が出されているということですね。
リターン以上の分配金をだしているので複利効果を大きく毀損するだけでなく、わざわざ信託報酬を支払った上で元本を毎月引き出していることになるのです。
そもそも運用開始時の基準価額10,000円の5分の1になっていることからも異常な事態であることはわかりますよね。
持続可能な水準ではなく、ダイワJリートオープンは継続的に分配金を減らし続けています。
23年4月までは50円の分配でしたが、実際に今は30円と減少しています。
| 年合計 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 88月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | |
| 2023年 | 410円 | 50 （01/16） |
50 （02/15） |
50 （03/15） |
50 （04/17） |
30 （05/15） |
30 （06/15） |
30 （07/18） |
30 （08/15） |
30 （09/15） |
30 （10/16） |
30 （11/15） |
-- -- |
| 2022年 | 670円 | 60 （01/17） |
60 （02/15） |
60 （03/15） |
60 （04/15） |
60 （05/16） |
60 （06/15） |
60 （07/15） |
50 （08/15） |
50 （09/15） |
50 （10/17） |
50 （11/15） |
50 （12/15） |
| 2021年 | 780円 | 80 （01/15） |
80 （02/15） |
80 （03/15） |
60 （04/15） |
60 （05/17） |
60 （06/15） |
60 （07/15） |
60 （08/16） |
60 （09/15） |
60 （10/15） |
60 （11/15） |
60 （12/15） |
| 2020年 | 960円 | 80 （01/15） |
80 （02/17） |
80 （03/16） |
80 （04/15） |
80 （05/15） |
80 （06/15） |
80 （07/15） |
80 （08/17） |
80 （09/15） |
80 （10/15） |
80 （11/16） |
80 （12/15） |
| 2019年 | 960円 | 80 （01/15） |
80 （02/15） |
80 （03/15） |
80 （04/15） |
80 （05/15） |
80 （06/17） |
80 （07/16） |
80 （08/15） |
80 （09/17） |
80 （10/15） |
80 （11/15） |
80 （12/16） |
掲示板の口コミと評判
掲示板やSNSなどを見ると、毎月分配に喜んでいる人も多いですね。安定収入とはどうしても嬉しいものなのですね。分配金再投資でないと、このファンドは妙味がないと思われますが。
前に楽天ポイントで試しに1万円ずつ買ってみたダイワJ-REITオープン(毎月分配型)とレバナス、マイナスだった😂
でもJ-REITの方は毎月配当が入ってる！😳✨
毎月分配型って名前だからそうなんだろうけど、忘れてたからなんか嬉しい🥰笑 pic.twitter.com/cRtx0e6coc— のんサンショウウオ🍜資産形成 (@non_ramen) June 5, 2022
投信ランキングでダイワＪ－ＲＥＩＴオープンが何故上位なんだろ？ 10数年前から保有しているけどそんなに魅力的かな…
— 今年は休めるぜ™️ 何かが5Åシン・いちろ (@shin_nod) November 3, 2022
投信ポートフォリオの中でダイワJ-REITオープンだけ腐ってやがる。分配金も円だしなあ要らんかったなこれ。
— オフィシャル猫男爵 (@blanhoppy) October 26, 2022
今日、知り合いに 利回り20％超えの投資信託してるんだけど、これ凄いよ！
と言われて教えてもらったら
ダイワJ-REITオープン(毎月分配型) だった。
投資信託は触らないから この商品は知らないけど、でも多分その利回りはおかしいですね🤔って言ったら、
どうおかしいか調べてと宿題をもらいました↓— マネムラ (@manemura555) September 6, 2022
ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）は不動産投資家にも高い分配金があるので、人気がある。但し、元本を取り崩して家賃収入以上の分配金を支払う「タコ足」分配なので、注意は必要だ🤔
— ヤマト@不動産投資家 (@yamato2020fire) September 4, 2022
失念してたら、エラい事になってた。
ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)、分配金60円から50円になってた。
こうなると、50円で踏みとどまっている「しんきんJリートオープン」の決算が気になる。#Jリート
— 太平洋@マイペース投資家 (@iSfjvlBJuGhwNgk) August 17, 2022
2024年以降の今後の見通しとは？Jリートは買いか？
以下は東証リート指数の推移ですが、わかりやすく日銀の金融政策の動きと一致しています。
以下は日本の10年債の金利の動きと東証REIT指数の動きを比較したものです。
金利が下落する局面では東証REIT指数は上昇して金利が上がると軟調になります。
アベノミクスやコロナ後の金融緩和によってREIT指数が上昇しているのがわかりますね。
これは当然といえば当然のことです。皆さんも家を購入する時は住宅ローンを組むと思います。
住宅ローンの金利が低ければ不動産への投機熱が高まり価格が上昇し、ローンの金利が高くなれば反対に価格は下落します。
では今後、どうなっていくでしょうか？
以下は日本の10年債の推移です。2016年から日銀が実施しているYIELD CURVE CONTROL(＝通称YCC)によって10年債金利は低く抑えられてきました。
しかし、日本でもインフレが発生したことによって金利を引き上げる圧力が高まり、日銀は圧力に負けた形で10年債の誘導目標を2022年10月に0.50%に引き上げました。
これは序章に過ぎません。今後は新たに就任した植田日銀総裁の元、YCC自体が撤廃されることが想定されています。日本のインフレ率は先進国トップになってしまいましたからね。
結果として長期金利が上昇することがメインケースとなりますので、Jリートの今後の見通しは厳しいと考えています。
