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買ってみたらイマイチと評判のダイワJ‒REITオープン(毎月分配型)の実績(利回り)を評価!

買ってみたらイマイチと評判のダイワJ‒REITオープン(毎月分配型)の実績(利回り)を評価!

この記事では「ダイワJ‒REITオープン(毎月分配型)」をじっくり見ていきたいと思います。

筆者はリート投信の動向を見ることで景気サイクルが今どこにあるのかを見極めることに役立てています。投資対象としては、基本的に株式よりリターンは下がりますので、よっぽどのことがない限りはナシとしています。

過去に分析したリートは以下の通りです。

 

ダイワJ‒REITオープンとは?

概要は以下です。

主要投資対象は、日本の金融商品取引所上場(上場予定含む)の不動産投資信託受益証券および不動産投資法人の投資証券。投資成果を「東証REIT指数」(配当込み)に可能な限り連動させるため、組入銘柄を同指数構成銘柄とし、組入比率は高位に保つ。ファミリーファンド方式で運用。毎月15日決算。

 

  • 単位型・ 追加型:追加型
  • 投資対象 地域:国内
  • 投資対象資産 (収益の源泉):不動産投信 (リート)
  • 投資対象資産:その他資産 (投資信託証券 (不動産投信))
  • 決算頻度:年12回(毎月)
  • 投資対象地域:日本
  • 投資形態:ファミリー ファンド
  • 対象 インデックス:その他 (東証REIT指数 (配当込み))

 

上記の通り、東証REIT指数に連動したリターンを目指す、インデックス投信です。

東京証券取引所に上場している不動産投資信託(REIT)全銘柄を対象とした時価総額加重平均型の指数。2003年3月末の時価総額を1000として指数化したもので、東証が算出しています。国内REITの代表的指数で、多くのETF、投資信託がベンチマークとして採用しています。

東証REIT指数(とうしょうりーとしすう)

 

運用プロセスはインデックス投信なので、特殊な点は一つもありません。後続で触れますが手数料も当然、普通のアクティブ投信より安くなっています。

頭を使うわけではないですからね。

運用プロセス

 

 

用途別組入状況/組み入れ銘柄

2022年11月末のポートフォリオは以下の通りです。まずは用途別組み入れ状況です。

 

 用途別組入状況 比率
1 オフィス特化型 27.00%
2 各種不動産 24.90%
3 工業用不動産 20.00%
4 店舗用不動産 10.10%
5 住宅用不動産 9.70%
6 ホテル・リゾート不動産 5.60%
7 ヘルスケア不動産 0.40%

 

オフィス特化型、工業用不動産とやはり規模の大きい不動産を取り扱うリートをメインに組み入れています。

不動産はパワープレイであり、人が沢山集まる建物を豊富な資金で奪い合っていく事業です。少し語弊がある表現かもしれませんが、ここまでシンプルな事業も中々ないかと思います。

以下が具体的な組み入れリートです。

 

投資法人名 比率 予想配当利回り
1 日本ビルファンド オフィス不動産 6.60% 3.87%
2 ジャパンリアルエステイト オフィス不動産 5.40% 4.19%
3 野村不動産マスターF 各種不動産 5.00% 4.04%
4 日本都市ファンド投資法人 店舗用不動産 4.90% 4.00%
5 日本プロロジスリート 工業用不動産 4.90% 3.94%
6 GLP投資法人 工業用不動産 4.40% 3.64%
7 大和ハウスリート投資法人 各種不動産 4.10% 3.70%
8 オリックス不動産投資 オフィス不動産 3.40% 3.76%
9 ユナイテッド・アーバン投資法人 各種不動産 3.10% 3.59%
10 アドバンス・レジデンス 住宅用不動産 3.10% 3.33%

日本ビルファンド、ジャパンリアルエステイト、野村不動産マスターFの並びを見るとまさにパワープレイだなという感じですね。

日本ビルファンドは三井不動産、ジャパンリアルエステイトは三菱地所、野村不動産マスターFはその名の通り野村グループですね。

 

三菱、三井、野村が不動産村でも圧倒的であるということです。個人投資家としては安定収益を運んでくれそうなので安心感はありますよね。

日本ビルファンド

 

直近1年は不動産市場は不調なので、株価は低迷気味です。

日本ビルファンド投資法人

 

ファンド売買手数料、信託手数料

インデックスファンドですが、手数料は高めです。

購入時手数料は2.2%(税抜2.0%)、運用管理費用 (信託報酬)は年0.792%(税抜0.72%)です。信託財産留保額はありません。

 

基準価額チャートリターン・利回りは?

≪基準価額・純資産の推移≫

 

2004年5月18日から18年の運用となっています。基準価額は当然分配金を出しているので右肩下がりですが、これはリターンを出していれば10000円を下回ることはないのでタコ足配当になっているかと思われます。

Jリートの分配金

タコ足配当とは、企業が原資となる十分な利益がないにもかかわらず、過分な配当金を出すことをいいます。見た目には配当金が高いため魅力的に感じられますが、実際は資産を売却したり、積み立て金を取り崩したりして配当金に回しているだけで、業績や財務状況に難点がある可能性があります。タコが自分の足を食べるのに似ていることから、このように表現されます。

タコ足配当 (タコあしはいとう)

基本的には、個人投資家でリートファンドに投資をしたいと思う人は分配金再投資コースを選ぶべきでしょう。

年12回、収益分配方針に基づいて収益の分配を行ないます。 (注)当ファンドには、「分配金再投資コース」と「分配金支払いコース」があります。なお、お取扱い可能なコースおよび コース名については異なる場合がありますので、販売会社にお問合わせ下さい。

 

分配金再投資の場合は、2004年5月18日〜2022年11月30日と18.5年で平均年利回りは6.1%となっています。

もう一度再掲しますが、分配金再投資でもベンチマークを上回ることはできませんでした。ベンチマークに連動する投信のはずですが、これであればインデックスを買う方が良いことになってしまいますね(ファンド費用分で乖離しているのかと)。

≪基準価額・純資産の推移≫

 

平均年利回りなどを考えると、米国や世界インデックスでも良さそうですし、まとまった資金があるのであれば、私募ファンドもありでしょうね。

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掲示板の口コミと評判

掲示板やSNSなどを見ると、毎月分配に喜んでいる人も多いですね。安定収入とはどうしても嬉しいものなのですね。分配金再投資でないと、このファンドは妙味がないと思われますが。

 


 

2022年以降、今後の見通し

以下は東証リート指数の推移ですが、わかりやすく長期金利と連動しています。

東証REIT指数

 

現在の米国長期金利は4.00%近辺を動いています。基本的に不動産価格は金利と連動します。(価格が上昇する=インフレ=家賃も上昇します)現在は高金利下であり、米FRBの利上げもまだ継続されています。

 Market Yield on U.S. Treasury Securities at 10-Year Constant Maturity, Quoted on an Investment Basis (DGS10)

 

低金利に近づいた際に、不動産セクターは上昇に転じると思いますが、現在は高金利なので、ダウンサイドしか見込めない状況です。

結論として、今からダイワJ‒REITオープンを仕込むことは、割高感は否めないかなという感想です。

 

 

最後に

投資

 

>>>個人的おすすめファンドランキング

 

私がファンドを選ぶ際に気をつけていることは、「長期で明確な戦略を実行し」、「確かなリターンをあげている」「経歴、実績共に優秀なファンドマネジャーが運用しているかどうか」、これだけです。

短期間における投資ファンドのハイリターン実績は全て無視しています。真に勝率が高い投資家は長期でみると、ピカピカな運用実績に収束します。

しかし、短期は短期。ただの運である可能性が高く、ファンドの本当の実力を測れるものではありません。

日々の膨大なニュースに翻弄され、株価の上げ下げで感情的に取引してしまう個人投資家が日本には溢れています。

しかし、投資とは自身の得意とする、勝率の高い戦略を見つけ、愚直に実行するだけなのです。これには膨大な作業量(決算読み込み、市場調査など)と強い精神力を必要とします。

このように、本当は投資とはシンプルでつまらないものです。

 

投信やヘッジファンドを選ぶ際は、この投資の考え方、哲学をしっかり持っているファンドマネジャーが在籍するファンドを選びましょう。それだけで大損することはまずありませんし、周囲の人が驚くようなリターンを自身があげていることに気づくはずです。リターンの差とはこの思考、また投資とは何かを知っているかどうかで大きく変わります。

 

勝率の高い投資戦略を愚直に実行しているファンドマネジャーが在籍するファンドを私の目でも選んでいますので、以下の記事も参考にしてみてください。

 

 

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