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2022年以降は?直近は評判が悪いフィデリティ・USリート・ファンドの見通しは?分配金引き下げ?

2022年から評判が悪いフィデリティ・USリート・ファンドの見通しは?分配金引き下げ?

不動産は「不労所得」の代名詞とも言えるくらい、人気の資産運用法ですが、実際に取り組んでみるとその大変さに驚きすぐに撤退してしまう人が少なくありません。

筆者も不動産は2件ほど真剣に投資をしていますが、あれは事業です。筆者は本業が忙しいので、それ以上の拡大は断念しました。

同じような経験をした人も多いかと思います。

 

しかし、不動産の実物に投資をする時間がなくても不動産に投資をする方法がありました。それがREITですね。

REITに関して詳しくは以下の記事で解説していますので参考にしてみてください。

おすすめしない?高配当利回りで評判のJ-REIT(リート)とは?2022年からの見通しを含めてわかりやすく解説する!

 

今回はそんなREIT商品の中でも人気の「フィデリティ・USリート・ファンド」について分析していきます。

 

フィデリティ・USリート・ファンドはどんなファンド?

投資対象

目論見書によると、投資対象は不動産に投資しているREITではなく、米国のREITに投資をすることになっています。

主として米国の取引所に上場(これに準じるものを含みます。)されている不動産投 資信託(リート)に投資を行ないます。

 

つまりは米国の不動産に投資していると同じ効果が得られるということです。

米国といえば不動産価格の上下動が日本に比べて高く、また一般消費者も活発に不動産(持ち家)を購入する文化です。

 

つまり、ボラティリティが景気変動によって日本より大きく、やりようによっては大きく利益を上げられる可能性があります。

リーマンショックなどを経ながらも、最終的には上昇に向かっており、流石は資本主義国家ですよね。

(資本主義に特化しすぎたために国内格差は酷いことになっていますが)

アメリカ 住宅価格指数

 

 

組み入れ銘柄

組み入れ銘柄は以下となっています。

(2022年8月31日時点)

 

番号 銘柄 業種 比率
1 プロロジス 物流 8.90%
2 エクイニクス データセンター 6.20%
3 ウェルタワー ヘルスケア 6.10%
4 クラウン・キャッスル インフラストラクチャー 5.10%
5 デジタル・リアルティー・トラスト データセンター 4.90%
6 エクストラ・スペース・ストレージ 倉庫 4.40%
7 ベンタス ヘルスケア 4.30%
8 UDR 住宅 3.70%
9 ミッド・アメリカ・アパートメント・コミュニティーズ 住宅 3.60%
10 キューブマート 倉庫 3.50%

 

ポートフォリオ1位のプロロジスはサンフランシスコの物流施設への投資にノウハウを持った会社です。

プロロジスは、カリフォルニア州サンフランシスコに本社を置き、主に物流施設に投資、開発、管理、運営しているアメリカ合衆国の不動産会社である。

Wikipedia

 

株価は年初来でー25%となっています。

PLD株価

 

ポートフォリオ2位のエクイニクスはデータセンターの保有・リースにノウハウを持ったカリフォルニアの企業です。

エクイニクスは、データセンターの保有・リースおよび関連サービスを行う多国籍企業。アメリカ合衆国・カリフォルニア州・レッドウッドシティに本拠を置き、世界24カ国、約200カ所にデータセンターを保有している。NASDAQ上場企業。2015年1月にREITに転換した。

Wikipedia

 

株価はー33.68%となっています。厳しいですね。

エクイニクス株価

 

米国の不動産を扱った企業の株価が下落しているのは明確な理由があります。

米国は止まらないインフレを退治するために、歴史上類をみないレベルの金融引き締めを行なっています。

不動産といえば、その取得にかかる資金が大規模ですので、借入はマストになります。

 

その借入にかかる金利が高くなるということは、それだけ資金調達が難しくなり、また資金調達ができてもその利鞘は小さくなります。

つまりは事業として不調に陥る時期なのです。これは景気サイクルの問題で、引き締めが止まればまた上昇の機会がくるとは思います。

しかし、今米国不動産に手を出すのは、危険極まりないと言っても過言ではないでしょう。

 

分配金は引き下げ?

REITといえば分配金ですが、推移は以下の通りとなっています。

米国リートの配当利回り推移

 

米国リート配当利回りは4.2%となっていますが、リーマンショック以前の水準には戻っていません。当時は10%を超えていたのですね。徐々に下降線を辿っています。資本主義の限界も感じさせるところがあります。

2020年は超低金利バブルでしたが、やはり4-5%程度の配当利回りが限界であることがわかります。あとは基準価額との相談になります。(後続で解説)

 

手数料

手数料体系は以下となっています。

  • 購入手数料:3.85%(税抜3.50%)
  • 信託報酬:1.54%(税抜1.40%)

初年度は5%以上の手数料がかかりますので、配当利回り4.2%はここで消えてしまうことになります。

 

 

フィデリティ・USリート・ファンドの運用実績は?

それでは運用実績を見ていきましょう。配当利回りが高くても、運用実績が低くては元本割れでトータルはマイナスになってしまいます。

配当株、配当投信の罠ともいえます。

 

以下が運用実績です。ベンチマーク(FTSE NAREIT Equity REITs)を下回っています。

運用実績の推移

直近10年の成績は以下です。直近1年はなんと-19.90%ですが、上記で説明した通り驚きはしません。直近1年で投資した人は悲惨なことになっていると思います。

1年 3年(年率) 5年(年率) 10年(年率)
トータルリターン -19.90% -2.58% 1.07% 4.39%
標準偏差 25.36 21.36 18.47 16.07
シャープレシオ -0.79 -0.12 0.06 0.27

 

直近3年でもマイナスですね。配当を貰っていても資産がほとんど増えていないことになります。低金利時代の2020-2021年を含めてもこの成績なので、かなり厳しいです。

1カ月 3カ月 6カ月 1年 3年(年率) 5年(年率) 10年(年率)
トータルリターン -14.42% -13.35% -27.19% -19.90% -2.58% 1.07% 4.39%

 

 

掲示板の口コミと評判

 

 

 

コロナ禍はオフィス需要がなくなる、人類は一生外出できないといった恐怖もあったことから、資金流出なども・・・?と思いましたが2018年の時点で解約相次いでいたみたいですね。

 

 

今後の見通しは?

不動産は金利が全てと言っても過言では有りません。

現在は米国のインフレが全く止まらずFRBも手を焼いています。つまりは、インフレが落ち着き、利上げから利下げに転じることがない限り、フィデリティ・USリートを購入するのは非常に危険ということです。

 

配当金に釣られて、損をしてしまわないように気をつけましょう。

 

 

最後に

投資

 

>>>個人的おすすめファンドランキング

 

私がファンドを選ぶ際に気をつけていることは、「長期で明確な戦略を実行し」、「確かなリターンをあげている」「経歴、実績共に優秀なファンドマネジャーが運用しているかどうか」、これだけです。

短期間における投資ファンドのハイリターン実績は全て無視しています。真に勝率が高い投資家は長期でみると、ピカピカな運用実績に収束します。

しかし、短期は短期。ただの運である可能性が高く、ファンドの本当の実力を測れるものではありません。

日々の膨大なニュースに翻弄され、株価の上げ下げで感情的に取引してしまう個人投資家が日本には溢れています。

しかし、投資とは自身の得意とする、勝率の高い戦略を見つけ、愚直に実行するだけなのです。これには膨大な作業量(決算読み込み、市場調査など)と強い精神力を必要とします。

このように、本当は投資とはシンプルでつまらないものです。

 

投信やヘッジファンドを選ぶ際は、この投資の考え方、哲学をしっかり持っているファンドマネジャーが在籍するファンドを選びましょう。それだけで大損することはまずありませんし、周囲の人が驚くようなリターンを自身があげていることに気づくはずです。リターンの差とはこの思考、また投資とは何かを知っているかどうかで大きく変わります。

 

勝率の高い投資戦略を愚直に実行しているファンドマネジャーが在籍するファンドを私の目でも選んでいますので、以下の記事も参考にしてみてください。

 

 

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