「リート(REIT)」という言葉を聞いたことがある方や既に投資を行っている方もいうのではないでしょうか。
リートもオルタナティブ投資の一つの形態であり配当利回りが高いことで注目されています。
果たして資産運用の投資先として適格なのかを紐解いていきたいと思います。
オルタナティブ投資は株式市場と異なる動きをすることで投資成績を安定化させる投資先として注目されています。
→ オルタナティブ資産の種類とおすすめ投資先とは？オルタナティブ投資を実践すべき理由とともにわかりやすく解説する！
今回はそもそもJリートがどのような資産なのかをお伝えした上で、今後の見通しについて考察していきたいと思います。
J-REIT(リート)とはどのような金融商品なのか?-何故高配当利回り?-
まずは、そもそもJ-REITとは何なのか？
何故高配当利回りを実現できているのかという点について説明します。
J-REIT(リート)の仕組み！不動産投資信託の実態とは？
まずJ-REITはJとREITにわかれますが、Japan-REITということです。
REITは約さずに書くと、Real Estate(不動産) Investment Trust (投資信託)、
つまり不動産投資信託ということになります。
REITは1960年代に米国で開発された仕組みで米国から遅れること40年、
日本では2000年に投資信託法の改正により投資信託が不動産への投資を行うことが出来るようになりJ-REIT(リート)が誕生しました。
参照：投資信託協会
J-REITは投資法人であり株式会社の会社にあたるものでJ-REITが発行する投資証券を購入することで、
投資家は間接的に不動産に投資を行うことが出来るようになります。
J-REITは後で詳しく記載しますが、保有している不動産からの賃料収入や売却益を投資家に分配します。
またJ-REITは不動産を新規に購入する為の資金を投資家から集めた資金の他に、
銀行等の金融機関から融資をうけたり社債を発行して資金を調達して不動産を購入することもあります。
J-REITの特徴として不動産の運用を行うことを禁止されていますので資産運用会社に運用業務を任せています。
Jリートは免税の優遇がある
Jリートの大きなメリットとして税的な優遇措置が挙げられます。
Jリートでは賃料収入や売却益で得た利益の90%を分配することで免税となります。
通常の上場企業の場合は得られた利益に対して法人税がまず発生しますので、分配金をだすことで通常の法人に比べて支払う税金を抑えることができるようになります。
そのため、Jリートでは通常の上場企業の配当金よりも多くの分配金をだすことになります。
平均して分配利回りは高く4%以上となっています。
Jリートの平均的な分配利回り(2024年4月末)
しかし、メリットばかりではありません。
通常の上場企業は得られた利益を再投資することで利益を拡大させていくことができます。
一方、Jリートは利益をほとんど分配してしまうので再投資を行うのが難しいです。そのため、頻繁に新規で資金調達を行い持分が希薄化してしまうという状況が発生します。
長期的な目線で複利を味方につけて大きなリターンを獲得するならばJリートはあまり適した選択肢とはいえません。
Jリートの配当利回りランキング
ちなみに2024年4月現在の分配利回りの上位10位は以下となります。
平均の分配利回りが4.5%であることを考えると特筆して高い分配利回りを有するリートがあるわけではないということですね。
| 証券 コード |
投資法人 | 分配金 利回り (%) |
|---|---|---|
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 5.50 |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 5.36 |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 5.29 |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 5.27 |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 5.25 |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 5.12 |
| 3476 | 投資法人みらい | 5.09 |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 5.07 |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 5.03 |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 5.03 |
ちなみに最も低い分配利回りのJリートも3%程度なので、分配利回り3%-5.5%の範囲に全てのJリートの分配利回りがあります。
コラム：J-REIT(リート)登場の背景
先程米国でリートは1960年に開発されたのに日本版のリートであるJ-REITが出来たのが2000年と米国と40年もの差があるとお伝えしました。逆にいうと日本では高度経済成長期で不動産価格が急上昇しており敢えて証券化して販売する必要がなかったのです。
しかし1990年のバブル崩壊以降、銀行では不良債権問題による貸し渋りが頻発しました。
企業が資金を調達できなくなったのです。
バブル期に保有してしまった不動産を証券化することにより売却することで企業の資金調達の一助とするニーズが高まりました。
それまで株や債券の投資に限定されていた投資信託法が改正され不動産も投資対象となりJ-REITが誕生しました。
現在は60以上のJ-REITが存在しています。
J-REIT(リート)は資産分散性に優れたオルタナティブ資産といえるのか？
J-REITはオルタナティブ投資先として魅力的なのでしょうか。
資産分散が働くのかリターンが高く今後も良好な見通しなのかという点について言及していきたいと思います。
まずオルタナティブ投資の大きな特徴として株式や債券と違う値動きをすることにより、
株式市場がリーマンショックのような危機的な状況になったとしても、
下落せずに資産の安定性が高まるというものがあります
→オルタナティブ資産の種類とおすすめ投資先とは？オルタナティブ投資を実践すべき理由とともにわかりやすく解説する！
それではさっそく以下2003年からのJ-REITとTOPIXの値動きをご覧ください。
2003年以降東証REIT指数(配当込み)はTOPIX(配当込み)のリターンを下回っています。
また、見ていただければ分かる通り、動きの幅に多少の大小はあれども殆ど同じ傾向で動いていることが分かると思います。
J-REIT(リート)と日本株は分散効果が働いているとは言えないでしょう。
2024年からのJ-REITの今後の見通しは？
先程まで見てきたように株式に対してJ-REITはマイナスのリターンとなっています。
今後の見通しはどうなのかを見ていきたいと思います。
不動産価格に対して最もインパクトが大きい要素として金利の動向があげられます。
住宅ローンを抱えている方であればわかると思いますが、金利が上昇すれば支払い金利が上昇します。
そのため、不動産を保有する魅力が低下します。結果として不動産価格は低下していきます。
アベノミクス以降、Jリートが上昇を続けてきたのは超低金利環境が継続してきたためです。
超低金利なので不動産を保有する魅力が上昇してJリートの価格も上昇していきました。
しかし、2022年以降世界的にインフレが発生したことで状況が変わりました。現在では日米のインフレは同水準となっています。
米国ではインフレに対応するために中央銀行のFRBは金利を5%まで引き上げました。
しかし、日本はマイナス金利を撤廃したものの、いまだに政策金利は0%のままです。乖離が激しいですね。
日米金利差が拡大をつづけたことでドル円も150円を超える水準まで上昇してきています。
そして、日本でもいよいよインフレに対応するために利上げを行う構えを見せています。
さすがに通貨安を許容している限り、インフレが進展し続けるため金利を引き上げて日本円の価値を守る必要が出てきているのです。
[ワシントン １９日 ロイター] - 日銀の植田和男総裁は１９日、米ワシントンで講演し、基調的に物価が上昇し続ければ、金利を引き上げる「可能性が非常に高い」との考えを示した。
金利が上昇する確度が高まっている現在において、Jリートに投資をするのは非常にリスクが高いと言わざるをえないでしょう。
今までの金融緩和で上昇してきた分が巻き戻しとなる可能性がありますからね。
現在でも生活が苦しくなっている日本人にとって利上げによって生活に余裕がなくなります。
特に日本人は変動型の住宅ローンを70%以上の方が利用しています。
ゼロ金利を前提に借入を行っている方にとっては利上げにより金利支払いが厳しくなるのは目に見えています。
金利支払いができなくなり不動産を売却する方も出てくることでしょう。
長い期間ゼロ金利が継続したため、日本という国は金利がある世界に対して非常に脆弱になってしまったのです。
J-REITよりも安全に尚且つ年率10%を狙うオルタナティブ投資
J-REITは先ほどの図からみても分かる通り、価格の変動が激しいという難点があります。
価格変動率でいえば株価と同様の高さとなっています。
殆ど株式市場に連動する動きをしているため株式市場下落局面での投資ポートフォリオの下落を抑制することはできません。
近年オルタナティブ投資の必要性は年々高まってきております。
実際、年率20%程度のリターンを出し続けている米国の一流大学基金は投資ポートフォリオの70%近くをオルタナティブ投資に咲いています。
オルタナティブ投資の中でも注目されているのがへッジファンドです。
ヘッジファンドのパフォーマンスは下落を抑制しながら株式市場を凌駕しています。
株価と異なる動きをしながら素晴らしいパフォーマンスを出しているので、安定的なポートフォリオの組成には欠かせない存在となってきています。
ヘッジファンドのリターンをS&P500指数や日経平均株価と比較
筆者が投資しているヘッジファンドでも2013年の運用開始以来幾度の暴落を乗り切り平均的に年率10%のリターンを叩き出しています。
以下のランキングで詳しくお伝えしていますのでご覧いただければと思います。
