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高配当利回りで評判のJ-REIT(リート)とは?2021年からの見通しを含めてわかりやすく解説する!

高配当利回りで評判のJ-REIT(リート)とは?2021年からの見通しを含めてわかりやすく解説する!

皆さんリート(REIT)という言葉を聞いたことがある方や既に投資を行っている方もいうのではないでしょうか。

 

リートもオルタナティブ投資の一つの形態であり配当利回りが高いことで注目されています。果たして資産運用の投資先として適格なのかを紐解いていきたいと思います。

オルタナティブ投資は株式市場と異なる動きをすることで投資成績を安定化させる投資先として注目されています。

 

リートはオルタナティブ投資ではありますが、現在の日本のJ-REITは株式市場との連動率が高くなっています。

以下では市場の下落に強くリターンも高いオルタナティブ投資先をランキング形式でまとめていますのでご覧ください。

 

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J-REIT(リート)とはどのような金融商品なのか?-何故高配当利回り?-

まずは、そもそもJ-REITとは何なのか?

何故高配当利回りを実現できているのかという点について説明します。

 

J-REIT(リート)の仕組み-不動産投資信託の実態-

まずJ-REITはJとREITにわかれますが、Japan-REITということです。

REITは約さずに書くと、Real Estate(不動産) Investment Trust (投資信託)、

つまり不動産投資信託ということになります。

 

REITは1960年代に米国で開発された仕組みで米国から遅れること40年、

日本では2000年に投資信託法の改正により投資信託が不動産への投資を行うことが出来るようになりJ-REIT(リート)が誕生しました。

 

J-REITの仕組み

参照:投資信託協会

 

 

J-REITは投資法人であり株式会社の会社にあたるものでJ-REITが発行する投資証券を購入することで、

投資家は間接的に不動産に投資を行うことが出来るようになります。

 

J-REITは後で詳しく記載しますが、保有している不動産からの賃料収入や売却益を投資家に分配します。

またJ-REITは不動産を新規に購入する為の資金を投資家から集めた資金の他に、

銀行等の金融機関から融資をうけたり社債を発行して資金を調達して不動産を購入することもあります。

 

J-REITの特徴として不動産の運用を行うことを禁止されていますので資産運用会社に運用業務を任せています。

 

コラム:J-REIT(リート)登場の背景

先程米国でリートは1960年に開発されたのに日本版のリートであるJ-REITが出来たのが2000年と米国と40年もの差があるとお伝えしました。

逆にいうと日本では高度経済成長期で不動産価格が急上昇しており敢えて証券化して販売する必要がなかったのです。

 

しかし1990年のバブル崩壊以降、銀行では不良債権問題による貸し渋りが頻発しました。

企業が資金を調達できなくなり、バブル期に保有してしまった不動産を証券化することにより、

売却することで企業の資金調達の一助とするニーズが高まりました。

 

それまで株や債券の投資に限定されていた投資信託法が改正され不動産も投資対象となりJ-REITが誕生しました。

現在は40以上のJ-REITが存在しています。

 

何故J-REIT(リート)は高利回りを実現しているのか?

REIT(リート)と言えば高配当利回りというイメージが強いとおもうのですが、

確かに株式市場の平均的な配当利回りが2%程度なのに比べるとJ-REIT(リート)は平均4%の利回りがあるので2倍程度の利回り水準となっています。

本家本元の米国でもほぼ同じ状況でREITの配当利回りは4%で株式の平均利回りは2%程度となっています。

 

リートと米国債と米国株の利回りの推移

 

一際目立つ8%程度の利回りを実現しているMLPについては、価格自体が相当下落していることから一概には魅力的とは言えません。

 

MLPはMaster Limited Partnershipの略で、エネルギー事業を主な収益源とする共同投資事業形態。ニューヨーク証券取引所やNASDAQなどの金融商品取引所に上場しており、不動産の賃料収入を収益源とするREIT(不動産投資信託)と形態が似ている。エネルギー・ビジネスの中でも収益が安定しているパイプライン事業を対象としたMLPが多い。

野村證券「MLP」

 

本題に戻しまして何故J-REIT(リート)が高利回りか考えてみましょう。

J-REIT(リート)は不動産投資によって得られた収益の90%以上を配当することにより法人税を免税とする優遇処置が取られています。

得られた収益の殆どを分配する為に、配当利回りが高くなっているのです。以下は現在の分配金利回りトップ10です。

 

銘柄コード 銘柄 分配利回り
3492 タカラレーベン不動産投資法人 5.79%
3451 トーセイ・リート投資法人 5.74%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 5.69%
3468 スターアジア不動産投資法人 5.46%
3476 投資法人みらい 5.41%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 5.38%
3488 ザイマックス・リート投資法人 5.28%
3290 Oneリート投資法人 5.09%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 4.97%
3296 日本リート投資法人 4.89%

参照:REITの分配金利回り

 

配当が高いというメリットがある一方、利益の再投資が行われない為収益が複利的に増加していかないというデメリットも抱えているのです。

 

J-REIT(リート)は資産分散性に優れたオルタナティブ資産といえるのか?

J-REITはオルタナティブ投資先として魅力的なのでしょうか。

資産分散が働くのかリターンが高く今後も良好な見通しなのかという点について言及していきたいと思います。

 

まずオルタナティブ投資の大きな特徴として株式や債券と違う値動きをすることにより、

株式市場がリーマンショックのような危機的な状況になったとしても、

下落せずに資産の安定性が高まるというものがあります

☞ オルタナティブ資産の種類とおすすめ投資先とは?オルタナティブ投資を実践すべき理由とともにわかりやすく解説する!

 

それではさっそく以下2003年からのJ-REITとTOPIXの値動きをご覧ください。

 

東証REIT指数とTOPIXの比較

 

 

2003年以降東証REIT指数(配当込み)はTOPIX(配当込み)のリターンを下回っています。

また、見ていただければ分かる通り、動きの幅に多少の大小はあれども殆ど同じ傾向で動いていることが分かると思います。

J-REIT(リート)と日本株は分散効果が働いているとは言えないでしょう。

 

☞ 資産分散を行い市場平均をオーバーパフォームする投資ポートフォリオを組成する為の考え方とは?エンダウメントの投資手法を参考にしよう!

 

2021年からのJ-REITの今後の見通しは?ホテルやオフィスリートに投資妙味あり!

先程まで見てきたように株式に対してJ-REITはマイナスのリターンとなっています。

今後の見通しはどうなのかを見ていきたいと思います。

まず全体として先ほどもお伝えしたとおり、JリートはTOPIXに対して出遅れています。

 

東証REIT指数とTOPIXの比較

 

実態経済が回復する局面では実需需要がでてくるため、Jリートが遅れて上昇することが見込まれます。

実際、コロナの感染者数は急激に減少しています。徐々に経済回復の兆しが見えてきている状況です。

 

日本のコロナの感染者推移

 

 

J-REITと一言によっても様々なタイプがあり、住宅用やオフィス、ホテル、商業施設など様々なタイプがあります。

中でも期待できるのは現在売り込まれている、オフィス、ホテル、商業施設です。

 

住宅リートは衣食住に関連するので底堅い需要がありますが、景気に左右される種別のリートは大きくコロナショックで価格が暴落しました。

しかし、ワクチン期待とコロナ感染者数の減少で正常化の期待が高まる局面では下落した分を取り戻すために価格が大きく回復することが見込まれます。

 

例えば、オフィスビルリートの日本ビルファンド投資法人の投資口価格をご覧ください。

現在、コロナショック以降価格が低迷していましたが、現在上昇基調に戻り勢いを増してきています。

 

日本ビルファンド投資法人の価格推移

 

ホテルリートとして有名な大江戸温泉リート投資法人の値動きもご覧ください。

価格は上向きになり、これから上昇していく体制が整っているといえるでしょう。

 

大江戸温泉リート投資法人

 

最も、出遅れているカテゴリーの銘柄こそ今仕込み時であるといえるでしょう。

株式銘柄も航空銘柄やホテル銘柄等が仕込み時なのです。

 

J-REIT(リート)の概要と2021年からの見通しまとめ

J-REITは2000年から日本の投資信託法改正により、組成が可能となった不動産投資信託で米国のREIT(リート)を参考に作られています。

J-REIT(リート)は不動産投資で稼いだ利益の殆どを配当することで法人税が免税となるため平均して4%以上の配当利回りを実現している。

 

値動きとしては株しい市場と同様の動きを行っており、資産分散性は低くオルタナティブ投資本来の特徴はあまり有していません。

この15年間のJリートのリターンはTOPIXと同様の動きをしており若干株式に対して劣後した成績となっています。

 

2021年3月現在ではワクチンへの期待と減少する新型コロナの感染者数によって実態経済が再開する期待が出てきています。

今後の見通しとしてはTOPIXに比べて出遅れているJリート価格は回復することが見込まれます。

特にコロナショックでダメージを受けたホテルや商業施設、オフィスリートが期待が持てる投資先となるでしょう。

 

J-REITよりも安全に尚且つ年率10%を狙うオルタナティブ投資

J-REITは先ほどの図からみても分かる通り、価格の変動が激しいという難点があります。

 

東証REIT指数とTOPIXの比較

 

価格変動率でいえば株価と同様の高さとなっています。

殆ど株式市場に連動する動きをしているため株式市場下落局面での投資ポートフォリオの下落を抑制することはできません。

 

近年オルタナティブ投資の必要性は年々高まってきております。

実際、年率20%程度のリターンを出し続けている米国の一流大学基金は投資ポートフォリオの70%近くをオルタナティブ投資に咲いています。

 

エンダウメントの高いオルタナティブ投資比率

 

👉 オルタナティブ資産の種類とおすすめ投資先とは?オルタナティブ投資を実践すべき理由とともにわかりやすく解説する!
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オルタナティブ投資の中でも注目されているのがへッジファンドです。

 

ヘッジファンドとは何者?わかりやすく簡単に解説。私募(プライベート)ファンド・公募ファンド(投資信託)の違いを理解しよう!!

 

ヘッジファンドのパフォーマンスは下落を抑制しながら株式市場を凌駕しています。

株価と異なる動きをしながら素晴らしいパフォーマンスを出しているので、安定的なポートフォリオの組成には欠かせない存在となってきています。

 

ヘッジファンドの安定して高いリターン

 

筆者が投資しているヘッジファンドでも2013年の運用開始以来幾度の暴落を乗り切り平均的に年率10%のリターンを叩き出しています。

以下のランキングで詳しくお伝えしていますのでご覧いただければと思います。

最後に

投資

 

>>>個人的おすすめファンドランキング

 

私がファンドを選ぶ際に気をつけていることは、「長期で明確な戦略を実行し」、「確かなリターンをあげている」「経歴、実績共に優秀なファンドマネジャーが運用しているかどうか」、これだけです。

短期間における投資ファンドのハイリターン実績は全て無視しています。真に勝率が高い投資家は長期でみると、ピカピカな運用実績に収束します。

しかし、短期は短期。ただの運である可能性が高く、ファンドの本当の実力を測れるものではありません。

日々の膨大なニュースに翻弄され、株価の上げ下げで感情的に取引してしまう個人投資家が日本には溢れています。

しかし、投資とは自身の得意とする、勝率の高い戦略を見つけ、愚直に実行するだけなのです。これには膨大な作業量(決算読み込み、市場調査など)と強い精神力を必要とします。

このように、本当は投資とはシンプルでつまらないものです。

 

投信やヘッジファンドを選ぶ際は、この投資の考え方、哲学をしっかり持っているファンドマネジャーが在籍するファンドを選びましょう。それだけで大損することはまずありませんし、周囲の人が驚くようなリターンを自身があげていることに気づくはずです。リターンの差とはこの思考、また投資とは何かを知っているかどうかで大きく変わります。

 

勝率の高い投資戦略を愚直に実行しているファンドマネジャーが在籍するファンドを私の目でも選んでいますので、以下の記事も参考にしてみてください。

 

 

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