こんにちは。今回も、私の個人的な趣味である投資信託などファンドの分析をしていきたいと思います。
本日取り上げるのは「イインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人」です。
J・REITですね。リートは簡単にいえば、不動産を買って利回りで利益を出す法人に個人投資家が出資し、配当を貰うといった類の投資です。
「不動産」と聞くと「不労所得！？」と連想してしまいますが、こちらはどのような投資なのでしょうか。
今回は東証REITに上場している個別銘柄の分析となりますが、個人的な視点で評価してみたいと思います。
インベスコ・オフィス・ジェイリートとはどんな商品か？
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人は、中長期にわたり安定収益の確保を図ることを目標とし、主としてオフィスとする不動産に投資して運用 を行う。
【事業内容】投資対象地域としては主として東京圏、大阪市、名古屋市及び福岡市など大都市圏である。投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型である。投資不動産物件には、恵比寿プライムスクエア、西新宿KFビル、サンタワーズセンタービル、東京日産西五反田ビル、西新宿プライムスクエア、仙台本町ビル等がある。資産運用会社は、インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インクである。
首都圏集中投資をするリート法人ですね。
東証REITに上場しています。上場日は2014年6月5日。
そもそも「インベスコ」は投資グループとして非常に知名度が高いです。
インベスコ・グループの概要
インベスコ・グループは、世界中の投資家の経済的目標達成に貢献することを使命とし、グローバルな運用力を提供している世界有数の独立系資産運用会社です。
2020年3月末時点のインベスコ・グループの受託運用資産残高は約1兆534億米ドル（約113.7兆円）、うち不動産関連商品運用資産残高は759億米ドル（約8.1兆円）です。
インベスコ・グループの一事業部門であるインベスコ・リアルエステートは、グループの不動産関連商品の運用を担い、世界16ヶ国、21都市に拠点を擁し、多面的な不動産投資運用ノウハウを有しています。
（注）米ドルの円貨換算は、2020年3月末日時点の為替レート（1米ドル＝107.995円）で行っています。
2020年3月末時点のインベスコ・グループの受託運用資産残高は約1兆534億米ドル（約113.7兆円）、うち不動産関連商品運用資産残高は759億米ドル（約8.1兆円）
不動産の運用資産残高は8.1兆円と、全体の7％に過ぎないことがわかります。
「インベスコ・リミテッド」として、独立系資産運用会社を運営しており、NY証券取引所にも上場しています。
S&P500種株価指数の採用銘柄となっていますので、アメリカを代表する銘柄としても地位を確立しています。
グループに投資をしたいという人は、米国株で株を購入しましょう。
不動産特化のオフィス・ジェイリートを購入する人は東証で購入することになります。
東証REITとは？
一般的なベンチャーが東証マザーズなどにIPOするように、リート法人も東証REITに上場します。
東証REITに上場している法人は以下のリンク先にあります。
https://www.jpx.co.jp/equities/products/reits/issues/index.html
TOPIXや日経平均株価などと同様に東証REIT指数というものが存在します。
これは、東京証券取引所に上場しているREIT（不動産投資信託）の全銘柄の時価総額加重平均となります。
東証REIT指数に連動する投信ももちろんあります。
NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信が代表銘柄です。
不動産市場の盛り上がりがどれくらいなのかをざっくりと知ることができます。リーマンショックのあった2008年はすごいですね。
以下は一部ですが、東証のページから上場銘柄を抜粋しました。（インベスコは3298、2020/10/15時点）
| コード | 銘柄名 （正式名称） |
現在値 | 時刻 | 前日比 | 時価総額 （百万円） |
今期予想分配金 | 年間予想分配金利回り | ||
| 幅 | 率 | 利回り | 前日比 | ||||||
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 投資証券 | 110,100 | 09:06 | -800 | -0.72% | 31,382 | 3,489.00 | 6.21% | +0.06 |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 投資証券 | 96,400 | 09:05 | +700 | +0.73% | 34,145 | 2,373.00 | 5.20% | +0.09 |
| 2979 | ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人 投資証券 | 135,200 | 09:07 | 0 | 0.00% | 69,540 | 2,363.00 | 3.49% | 0.00 |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 投資証券 | 587,000 | 09:07 | -1000 | -0.17% | 284,898 | 9,780.00 | 3.38% | -0.01 |
| 3227 | ＭＣＵＢＳ ＭｉｄＣｉｔｙ投資法人 投資証券 | 84,200 | 09:09 | -900 | -1.05% | 151,829 | - | - | - |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 投資証券 | 132,400 | 09:09 | -1000 | -0.74% | 255,638 | 2,900.00 | 4.35% | +0.02 |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 投資証券 | 175,300 | 09:08 | 0 | 0.00% | 362,873 | 3,158.00 | - | - |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 投資証券 | 296,500 | 09:09 | -1800 | -0.60% | 413,145 | 5,540.00 | 3.71% | 0.00 |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 投資証券 | 172,600 | 09:09 | -600 | -0.34% | 164,757 | 4,066.00 | 4.69% | +0.02 |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 投資証券 | 415,000 | 09:07 | -3000 | -0.71% | 322,371 | 9,040.00 | 4.38% | +0.02 |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 投資証券 | 164,500 | 09:09 | -100 | -0.06% | 655,598 | 2,887.00 | 3.32% | -0.12 |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 投資証券 | 294,800 | 09:08 | -2900 | -0.97% | 199,942 | 5,330.00 | 3.61% | 0.00 |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 投資証券 | 349,500 | 09:08 | -1000 | -0.28% | 864,280 | 4,761.00 | 2.70% | -0.01 |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 投資証券 | 534,000 | 09:06 | -1000 | -0.18% | 118,696 | 12,753.00 | 3.33% | +0.02 |
| 3290 | Ｏｎｅリート投資法人 投資証券 | 251,200 | 09:06 | -1600 | -0.63% | 60,648 | 7,750.00 | 5.89% | -0.03 |
| 3292 | イオンリート投資法人 投資証券 | 121,500 | 09:08 | -100 | -0.08% | 227,795 | 3,175.00 | 5.14% | +0.09 |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 投資証券 | 143,700 | 09:09 | +1300 | +0.91% | 186,828 | 4,052.00 | 5.12% | +0.09 |
| 3296 | 日本リート投資法人 投資証券 | 352,500 | 09:08 | -500 | -0.14% | 158,825 | 9,106.00 | 5.13% | +0.11 |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 投資証券 | 14,060 | 09:09 | -100 | -0.70% | 126,013 | 388.00 | 5.35% | +0.05 |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 投資証券 | 75,900 | 09:09 | -100 | -0.13% | 325,938 | 1,664.00 | 4.37% | +0.03 |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 投資証券 | 113,200 | 09:08 | 0 | 0.00% | 38,545 | 3,520.00 | 6.21% | +0.06 |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 投資証券 | 208,700 | 09:09 | +300 | +0.14% | 111,739 | 6,103.00 | 6.02% | +0.03 |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 投資証券 | 125,700 | 09:02 | +200 | +0.15% | 39,030 | 3,205.00 | 5.11% | +0.08 |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 投資証券 | 103,100 | 09:00 | +300 | +0.29% | 65,720 | 2,933.00 | 5.50% | +0.14 |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 投資証券 | 136,600 | 09:09 | +1200 | +0.88% | 638,438 | 3,330.00 | 4.90% | +0.05 |
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人の戦略
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人はどんな戦略で不動産を運用しているのでしょう。
1.大都市圏に所在する大規模オフィスビルへの重点投資
● 企業・労働力が集中し経済活動の中心拠点となる大都市圏は、オフィスビルのマーケット規模が相対的に大きいことから、投資機会が豊富であり、また、相対的に高い賃貸需要が見込まれるものと考えています。
● 大規模オフィスビルは、一般的に、賃料負担力の高い優良企業の入居により相対的に高い賃料を安定的に享受できるものと考えています。
大都市圏に所在する大規模オフィスに集中投資しているんですね。
大規模オフィスといえば資金が潤沢な大企業が入居しますから、貸倒れなどが起きにく、安定的な運用が期待できそうです。賃貸料も高い水準。
| 投資対象物件 | 投資比率（注） |
|---|---|
| 大規模オフィスビル | 70%以上 |
| その他 | 30%以下 |
大都市圏のビルを、資本の力で陣取り安定収入を獲得している、という感じですが。
コロナショックが起きたことにより人々の生活スタイルは激変しており、リモートワーク、ワーケーションを進めている企業が増えました。
オフィス需要、大丈夫か？というのは本音です。
帝国データバンクは、新型コロナウイルス感染症に対する企業の見解について調査した。調査は、全国の企業2万3689社を対象に8月18～31日の期間に行われ、1万2000社から有効回答を得ている。
調査対象企業に、新型コロナウイルス感染症を契機とした、自社のデジタル施策への取り組み状況について尋ねたところ、デジタル施策に「取り組んでいる」企業は75.5％に達した。
具体的な取り組み内容については（複数回答）、「オンライン会議設備の導入」（60.8％）が最も多く、「テレワークなどリモート設備導入」（52.7％）、「ペーパーレス化の推進」（36.2％）、FacebookやTwitter、LINEなど「SNSを活用した情報発信」（16.7％）、「電子承認（電子印鑑）の導入」（15.3％）、「オンラインセミナーなどの開催」（15.2％）が上位を占めている。
しかし、テレワーク導入がうまくいかない企業、断念している企業も見かけます。
日本は出社文化ですから、なかなか欧米のようにリモートワークがスムーズには進まないことがわかります。
企業の約4分の1がテレワークを断念
新型コロナウイルスの影響もあり、社会的な認知度が高まるテレワーク。しかし、企業の中には導入後の運用に失敗するなどして、元の働き方に戻ってしまうところもあるという。
信用調査会社の「東京商工リサーチ」は7月14日、コロナ禍が企業活動に与える影響などまとめた調査結果を発表した。これによると、企業の約4分の1がテレワークを実施したにもかかわらず、その後に取りやめてしまったことが分かったというのだ。
業種によってはリモートワークを実現するのが難しい企業もあるでしょうが、100％リモートではなく、業務の何割かをリモートにしようという取り組みが今なされていると思います。
（私も週３〜４はリモートになり、仕事がはかどっています）
市場はどのように考えているのでしょうか？株式市場の株価は実態を反映するのではなく、未来を反映します。
この未来とは、投資家が考える未来であることには気をつけましょう。
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人の株価推移と分配金（配当）予想
コロナショックで大打撃を受け、株価は少し回復するもののやはり上昇は止まっています。
市場の投資家は投資妙味があるとは考えていません。
直近の決算（2020年4月期）を少し見てみましょう。
まずは概要から。
- ポートフォリオへの影響オフィステナントへの影響は限定的、またオフィスの大口テナントにおいては現状影響は発生していない
- 緊急事態宣言の発出により業績に影響を受けた一部のテナントから賃料支払い猶予要請等を受領
- 本投資法人の運用物件における2020年5月の賃料回収率は99.2%
- コロナ禍の影響を踏まえた積極的なアセットマネジメントテナントからの要請に対する対応に基準を設け、プロセスを設定
- コロナ禍の状況とテナントへの影響を注視しつつ、ポートフォリオ全体にわたり賃料収入の最大化を図る
- 保守的に想定しても第13期は99.3%、第14期は97.3%のポートフォリオ平均稼働率を維持できる見込み
- コロナ後の市場環境の変化に注意しつつ、適切な施策の検討・実施を図るコロナ禍の影響の長期化に備え、財務安定性のさらなる追求
- 将来のオフィス需要に関する分析を行いつつ、積極的にリーシング機会の拡充を図る
これは4月の話ですから、財務安定性が気になるところです。
4月時点では532テナント中49テナントから賃料支払い猶予または賃料減額要請の打診があった程度になっています。
将来性はどうでしょうか？以下は今後のリスクです。
- 業績に影響を受けたテナントからの賃貸面積の縮小または解約申し入れの増加
- ダウンタイムの長期化と新規成約賃料への影響
- 支払いを猶予した賃料の一部を回収できない可能性
- 金融機関の貸出姿勢/投資法人債の起債環境の変化 8 潜
正直、この銘柄に関しては詳しくPL BS CFを見るよりも将来性が最優先事項です。
年間配当利回り5％が今後も見込めるのか？
2020年10月期（第13期） の決算に注目です。嘘がつけない決算の数字に着目するようにしましょう。
個人的には、この決算の結果が市場予想を上回れば、まだまだ需要は見込めると感じ、投資妙味を感じます。
予想分配金は
2020年4月期（第12期） 確定：投資口1口当たり 409 円
2020年10月期（第13期） 予想：投資口1口当たり 388 円
2021年4月期（第14期） 予想：投資口1口当たり 370 円
と保守的に置いていますね。
まとめ
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人については個別銘柄ですので、とにかく決算を確認して安心してから購入をすることをおすすめします。
数字が出ないうちに配当に目が眩んで投資をすることは絶対に避けましょう。
また次の決算が出た時に、内容がよければ詳しく分析してみたいと思います。
