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私募ファンドとREITの違いは何か?仕組み/スキーム/私募不動産ファンド/ヘッジファンド/プライベートエクイティ

私募ファンドとREITの違いは何か?仕組み/スキーム/私募不動産ファンド/ヘッジファンド/プライベートエクイティ

 

不動産投資は現物の不動産を購入する方法だけでなく小口に証券化された商品を購入するという方法もあります。

一番有名な方法がリートですが、他に不動産の私募ファンドという形態があります。

 

不動産の私募ファンドとReit(リート)の違いは何か? と最近当サイトで質問をされたので、少し調べてみた結果を書いてみます。

 

 

私募ファンドとREITの違い

不動産を扱う私募ファンドの特性として、

  • 運用期間が短い
  • エクイティ・デット方針
  • 情報開示

の観点で特徴があります。

 

運用期間は「不動産私募ファンド」>「リート」

J-REITは、運用を継続し、配当という形で長期目線で投資を実行していくのに対し、私募ファンドは短期(3年〜5年)であり期間が限定されています。

 

つまり不動産を扱う私募ファンド(不動産ファンド)は、短期で不動産のキャピタルゲインを狙っていく特徴があると言えるのです。

インカムゲインのリート、キャピタルゲインの不動産ファンドと覚えておきましょう。

 

 

流動性は「リート」>「不動産私募ファンド」

また、エクィティ・デット方針にも違いがあります。

J-REITを購入している個人投資家は、すぐに証券口座にて売買と換金が可能です。

 

一方、不動産ファンドはやはりロックアップ期間が設けられています。

 

相対取引となりますので当然と言えば当然ですね。

 

このことから、J-REITは、借入比率の上限を設定し、その資金の流動性に備えています。

しかし、不動産ファンドはエクイティの利回り向上を目指し、非流動的な資金の優位性を生かしてさらなるレバレッジを借り入れによって行なっています。

 

情報開示は「不動産私募ファンド」>「リート」

 

情報開示の観点からも、J-REITは幅広く公募で投資家を集めていますね。

 

公募方法としても単純に投資信託と一緒です。

 

一方私募ファンドは、特定の投資家の募集しか行わず、投資家も一般投資家ではなく機関投資家、富裕層に限定されています。

 

公募で投資家を集められない代わりに、情報開示に関する規制は厳しいものではありません。

基本的には投資家を中心とした関係者に対してのみ、投資状況などの情報が開示されています。

 

不動産ファンド(私募ファンド)に投資する投資家は実際にどんな人なのか?機関投資家、富裕層...

私募ファンドの投資家と言えば、「年金基金」「生命保険会社」「損害保険会社」「金融機関」となります。

大手金融機関も積極的に、私募ファンドを活用して資産運用をしていますね。

 

私募ファンドは国内だけではなく、北米・欧州・アジア諸国など、海外の機関投資家までもが日本の私募ファンドに投資をしています。

同様に、日本の機関投資家も海外に投資を実行しています。

 

主に金融機関を上記では並べましたが、これに加えて政府系ファンドにも彼らは投資をしています。

 

不動産ファンドのように不動産に特化している訳ではなくそれは一部で、

 

他には

  • 石油
  • 天然ガス

 

などコモディティ商品を取り扱い、外貨準備高などの国家資産を原資に投資を行っています。

 

私のブログは個人の資産運用をメインに書いていますが、やはり国をあげての資産運用、投資は金額規模も膨大となりかなりダイナミックです。

 

政府系ファンドで有名なのが、シンガポール政府投資公社、アラブ首長国連邦のアブダビ投資庁中国投資有限責任公司、などになります。

 

 

Coffee Break 私募ファンドであればPEファンドやヘッジファンドという選択肢が魅力的

今回、紹介した不動産私募ファンドとリートはオルタナティブ投資と言われるものです。

オルタナティブ投資はポートフォリオの安定性を高める投資先として、近年急速に注目度が高まっています。

 

オルタナティブ投資はポートフォリオ

 

 

オルタナティブ投資は基本的に私募ファンドの形態をとっているのですが、私募ファンドといえば不動産ファンドよりも有名なものにヘッジファンドがあります。

ヘッジファンドの方が情報も開示されていますし、安定して高いリターンを狙うことができます。

 

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私募の不動産ファンドが保有する不動産の特徴

不動産ファンドはどのような物件に投資しているのでしょうか。

なかなか新しい情報は私募ファンドなので手に入りにくいですが、

  • オフィス
  • 商業施設
  • 住宅
  • ホテル
  • 物流施設

 

などが挙げられます。

 

内容は基本的にJ-REITと同様ですが、RIETの方が住宅への投資が比較的に多いです。

 

不動産ファンドの投資スキーム

私募ファンドの運用形態は、物件特化型、一任型、追加取得型の主に3つに分類されます。

 

【物件特定型】

資産管理会社が投資家が興味を持つであろう不動産を事前に準備し、

ファンド組成の準備をしつつ、投資家を募集します。

 

投資資金が集まれば運用を開始する流れとなります。

投資家からすると、事前にどのような物件に投資をするのかがわかるのは安心ですよね。

 

【一任型】

物件特化型の反対で、ファンド組成前には取得物件が確定していません。

 

取得する予定の投資対象不動産の基準を設け、その時点で投資家を募集することになります。

 

投資基準だけ投資家に共有すればあとは柔軟に物件を選ぶことができます。

 

投資家のコンセンサスを取ることに時間がかからないため、より大きなリターンを目指していける、といった位置付けになります。

 

一任型は、ファンドの実力も試されますが、ファンドマネジャー次第では、多くの投資家から巨額の資金を集めることに成功するケースもあります。

 

【追加取得型】

これは物件特定型と一任型の中間ともいえるスキームとなります。

ファンド組成前に、一部の取得物件が確定し、ファンド組成後にも追加で物件を取得するスキームのことを言います。

 

 

まとめ

今回は不動産ファンドとREITの違い、不動産ファンドの投資スキームについてアウトプットしてきました。

 

オルタナティブ投資である不動産だけをとっても、私募不動産ファンド、REITと種類が分かれております。

 

その中でスキームも異なり、物件も異なってきますので、奥が深い世界ですよね。

最後に

投資

 

>>>個人的おすすめファンドランキング

 

私がファンドを選ぶ際に気をつけていることは、「長期で明確な戦略を実行し」、「確かなリターンをあげている」「経歴、実績共に優秀なファンドマネジャーが運用しているかどうか」、これだけです。

短期間における投資ファンドのハイリターン実績は全て無視しています。真に勝率が高い投資家は長期でみると、ピカピカな運用実績に収束します。

しかし、短期は短期。ただの運である可能性が高く、ファンドの本当の実力を測れるものではありません。

日々の膨大なニュースに翻弄され、株価の上げ下げで感情的に取引してしまう個人投資家が日本には溢れています。

しかし、投資とは自身の得意とする、勝率の高い戦略を見つけ、愚直に実行するだけなのです。これには膨大な作業量(決算読み込み、市場調査など)と強い精神力を必要とします。

このように、本当は投資とはシンプルでつまらないものです。

 

投信やヘッジファンドを選ぶ際は、この投資の考え方、哲学をしっかり持っているファンドマネジャーが在籍するファンドを選びましょう。それだけで大損することはまずありませんし、周囲の人が驚くようなリターンを自身があげていることに気づくはずです。リターンの差とはこの思考、また投資とは何かを知っているかどうかで大きく変わります。

 

勝率の高い投資戦略を愚直に実行しているファンドマネジャーが在籍するファンドを私の目でも選んでいますので、以下の記事も参考にしてみてください。

 

 

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