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30代サラリーマンの資産運用録

1000万円資産運用

自己資金1000万円で不動産投資はやめとけ?不労所得生活は達成できるのか?もっと効果的な資産運用で人生の充実を送ろう。

自己資金1000万円で不動産投資はやめとけ?不労所得生活は達成できるのか?もっと効果的な資産運用で人生の充実を送ろう。

 

1000万円というのは資産運用を考え始める一区切りの数字となります。

節約、貯金を経て獲得した1000万円という金額は、今後の人生の飛躍を感じさせる数字でもありますよね。

 

何よりも、数百万円を投資するよりも、1000万円というまとまった資産を複利運用するパワーは凄まじいものがあります。

 

さて、運用をするにも様々な投資先が存在します。株、FX、保険、定期預金、投資信託、などなど迷ってしまいますよね。

「不労所得」に憧れを持つ人が少なくありませんが、なかなかそんなに甘い話はないというのが現実です。

 

不労所得」と言えば、代表的なのは「不動産投資」ではないでしょうか。

よく不労所得を獲得するためのセミナーなどの広告を見かけますが・・・。実際には不動産投資は事業であることを認識しましょう。

 

不動産は仕組みもわかりやすいですし、サラリーマンであれば銀行から資金調達が比較的容易です。

 

しかし昨今ではサブリースの「かぼちゃの馬車」やスルガ銀行の投資家資産データの改ざん、その他事業計画、建物の検査済証、手付金領収書偽装など、国内不動産業界は荒れに荒れています。

 

スルガ銀行の改ざん問題

 

資料改ざん、行員が認識 スルガ銀が発表「営業が圧力」

「かぼちゃの馬車」の不正融資問題を契機に「日本版サブプライム」が起きる可能性はあるか?

 

このような日本の不動産業界で大事な資金1000万円を投入するのは恐怖を感じてしまいます。

私自身も不動産投資は幾度となく検討してきました。

 

かなりの不動産業界の人たちと話をしましたが、簡単に言えばとっても悪い人がたくさんいる業界であり、初心者は一瞬でカモにされ気づけばお金がなくなる世界です。

勉強がマストであり、これは起業する覚悟でやるくらいが良いかもしれません。

 

それでは、前置きが長くなってしまいましたが、1000万円を活用して不動産投資を始めた場合の話を今回はしていきたいと思います。

 

不動産投資とは?

不動産投資とは、基本的には「家」を購入し、誰かに「貸し」、家賃収入を得ていくことが基本となります。

これはインカムゲインとなり、株式投資の配当と同じ考え方です。

 

買って貸す

シンプルですね。

 

購入した物件の「時価」が上がれば売りに出せば値上がり益、つまりキャピタルゲインが見込めます。

この「物件」とはビル一棟などから小さなアパートの1室までを指します。

 

配当と値上がり益、インカムゲインとキャピタルゲインの両取りが狙える素晴らしい投資である、ということです。

ただし、念を押しますが、これは簡単ではありません。物件選びが難しいからです。

 

家を購入するには、会社員であれば自己資金では難しく、金融機関などからローンを組み、資金を調達し、毎月家賃収入の中から返済をしているのが通常のモデルです。

スルガ銀行が問題を起こして、金融機関はだいぶ引き締めが入り審査も厳しくなりましたが、しっかり事業性のある物件が選べていればちゃんと審査はおります。

 

不動産に取り組むのであれば、事業として本気で取り組むことをおすすめします。

しっかり事業として成長させることができれば、長期的な安定収入は見込めるでしょう。

 

その他にも、例えば新興国などの不動産であれば、「時価」が急速に上がっていくので大きなキャピタルゲインを狙えるとして、多くの人が海外不動産にも興味を持つことが多いです。海外不動産は常に魅力的です。

 

海外不動産は魅力的ですが、現状コロナ感染拡大騒動などもあり海外視察も難しいです(すでにこの時点で凄まじい手間がかかるのですが)。

 

また、新興国不動産は現地の特殊なコネクションのある、また知見のある業者選びがとても難しいです。

詐欺が横行するのもこの領域でして、安全に資産を増やすという考えの人は、新興国不動産はやめておきましょう。

 

海外不動産なら、米国不動産なら良いかな?とも思いますが、これもコロナウィルス騒動が収まるまでは手を出せないですね。

 

資金1000万円あったら不動産投資はすべきか?アパート運営が限界?

資金1000万円で、金融機関からの借り入れ無しであれば、戸建てか小さなアパートの1室を買って家賃収入を獲得していくことになるでしょう。

 

このような場合に不動産業者と話をするときに気をつけなければならないことがあります。

それは、「表面利回り」の話ではなく最終的な「実質利回り」の話をしなければならないということです。

 

「表面利回り」は、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表す数値です。
計算式からもわかるように、維持管理費など、マンションの保有にかかるコストを計算に入れていませんので、実質的な利回りとは異なります。

「実質利回り」は、マンション経営にかかる経費等を考慮して計算した利回りです。 マンション経営にかかる経費には、購入時の諸費用以外にも固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料などがあります。

(引用:表面利回りと実質利回り

 

私も一時期不動産投資には興味がありました。

不動産業者さんと話をするときにいつも表面利回りの話ばかりで、実質的に自分がどれくらいの利回りで儲けが出るのかがよくわからず自分で計算をしていたものです。

 

不動産を購入すると、「こんな費用もかかるのか」というものが多々出てきます。

不動産取得税、固定資産税、修繕費、仲介手数料などなど。

 

 

実質利回りを考えると、利回りも3%あれば最高です。

それ以上の物件は、私の両親が多数抱えている不動産の利回りを見ても稀です。(両親からは不動産に手を出すなと言われています・・・笑)

 

不動産とは、利回りは低くとも、借入という元本を大きくしていくことで収入を大きくしていくものです。

 

もちろんレバレッジをかけるために3倍、4倍、多くても10倍程度の資金を銀行から借り入れて、より良い立地の価格の高い不動産を取得してさらなる利益を目指すというのも一つの選択肢かと思います。

 

しかし、このように利回りの良い物件を徹底的に探す、資金調達額を増やしてより高価な物件を取得する、というのははっきり言って「事業」であり資産運用の域を超えています。

まずは、1件、小さい物件で資金がなくなっても良い練習としてはじめていくのが良いかと思います。

 

高い利回り物件はそうは出会えない・会社員に国内不動産投資はオススメしない

会社員で普段の仕事でも忙しく時間も限られている中、国内不動産を選んでしまう人が多いのはなぜなのでしょうか?

 

そもそも不動産業は起業に近い性質を持っております。

1軒購入するまでに物件探し、資金調達、審査、そして入居者募集用の不動産管理会社選定、その後も市況を確認しながら売買を考える等、とても多くの時間を要します。

 

しかし、人間難しいもので、一度不動産投資を始めると言い出したらそのまま突っ走り、高額な商品であるにも関わらず、ポンっと不動産を購入してしまいます。

綿密な捜査もせずに。悪い人(表現が稚拙で恐縮なのですが)がたくさん集結しているのが不動産業界です。不勉強では大変な目にあいます。

本気でやるのであれば、最初は損失覚悟で長期的に資産構築を目指す、そういう世界です。

 

人は高額商品になると頭の中でイメージができなくなり、この性質により失敗し、結局損を被り借金を背負ってしまうというパターンを私は幾度と見てきました。

さらに日本の不動産市況から言って、2020年はすでに価格が高すぎます。コロナショックで不動産の価格は意外と下がりませんでした。

 

金融相場で米国などは今後インフレが見込まれるので、買い時として多くの投資家が動いていますが、アベノミクスなどがあってもインフレしなかった日本の不動産は今後、価格が上がるのでしょうか?これは神のみぞ知るところです。

 

キャピタルゲインが全く見込めないような不動産を手間がかかってしょうがないインカムゲインを得る不動産投資ははっきり言って不労所得というには程遠い状態でしょう。

専業でやるのであれば、チャレンジしがいがあるかもしれませんが、会社員の方が片手間でやるような投資とは決して言えないというのが私の率直な意見です。

 

もっと他に良い方法があるはずです。

 

資金1000万円あって不労所得を得たいならプロの投資家に任せるのが最も早くて簡単

そもそも「不労所得」と言えば、「自分は働かずにお金を働かせる」ということを指しますよね?

 

不動産投資は確かに規模が大きくなってくると収益も大きくなり、安定的にお金が入ってきます。

インカムゲインをどんどん増やしつつタイミングよくキャピタルゲインを繰り返すことで、お金はどんどん増えていくかもしれません。

 

しかし、それには経験も必要ですし、不動産で資産が増えていくのをまずは長年待たなければなりません。

資産を増やすためとは言いつつ、本業の会社員との仕事に加えて、不動産業までやってしまうと心労で倒れてしまいそうです。

 

そしてその実質利回りが2%や3%など、という話となれば、どう考えても労働の対価としても少なすぎます。

自分が動きすぎなのです。

 

そして利回りの高い物件を探すには人を介して紹介してもらっていくことで、紹介料、仲介手数料などがかさんでいき、精神疲労は頂点に達していくでしょう。

トラブルも絶えない業界なのでストレスを抱えることもあります。

 

しかし、不動産に限らず、高い利回りを目指すのであれば高配当株を購入したり、米国のインデックスファンドなどで指数平均の利回り5%程度を目指していくのもありです。

高配当株は正直、成長の止まった企業が実施していく施策ですので、あまりおすすめは個人的にはしません。

 

インデックスファンドはポートフォリオの一部として持つのをおすすめします。

 

私がもっとも良いリターンを叩き出しているのがヘッジファンド、つまり「プロの投資家」に運用を任せている部分です。

 

例えば、私が数千万円預けているヘッジファンドに関しては毎年利回り10%を越え、「複利」でどんどん資産が倍々ゲームのように増えているのです。

守りながら増やす方針で運用しているBMキャピタルは、私のような怖がりな投資家にはうってつけで、信頼して運用を任せています。

 

ヘッジファンド選びは投資方針によって異なりますので、以下の記事も参考にしてみてください。

 

【2020年・国内優良ヘッジファンド】おすすめ投資先ランキング〜リスクを抑え安全・着実に資産を増やせる運用先を紹介〜

 

プロに投資を任せる、これは手数料は高いです。

しかし、安心して、時間と共に資産がどんどん増えていき、普段は全くその預け入れている資産を気にせずに生活をしています。

 

心のストレスもほぼなく、複利で資産が増えていくことで、ある意味では会社での仕事にも集中でき、充実した日々を過ごせています。

 

例えば私が不動産投資をしていたとしたら、1軒目の家を購入し入居者を入れ、次はどの物件を買おうか?今度の休みにでも見に行こう、その次は?

と思考を巡らせる日々を過ごしていたに違いありません。

 

もちろん、不動産投資が好きな人は積極的にやるべきでしょう。

 

しかし、私自身は自分の資産を確実に育てていきながら毎日を充実した日々を過ごすことを目的にしており、

不動産は特に好きでもないので、不動産投資に手を出すことは今後もないでしょう。

目の前の仕事を一生懸命、他社員と切磋琢磨しながら頑張り、その横でプロに資産を増やしてもらう、

これが一番です。

最後に

投資

 

>>>個人的おすすめファンドランキング

 

私がファンドを選ぶ際に気をつけていることは、「長期で明確な戦略を実行し」、「確かなリターンをあげている」「経歴、実績共に優秀なファンドマネジャーが運用しているかどうか」、これだけです。

短期間における投資ファンドのハイリターン実績は全て無視しています。真に勝率が高い投資家は長期でみると、ピカピカな運用実績に収束します。

しかし、短期は短期。ただの運である可能性が高く、ファンドの本当の実力を測れるものではありません。

日々の膨大なニュースに翻弄され、株価の上げ下げで感情的に取引してしまう個人投資家が日本には溢れています。

しかし、投資とは自身の得意とする、勝率の高い戦略を見つけ、愚直に実行するだけなのです。これには膨大な作業量(決算読み込み、市場調査など)と強い精神力を必要とします。

このように、本当は投資とはシンプルでつまらないものです。

 

投信やヘッジファンドを選ぶ際は、この投資の考え方、哲学をしっかり持っているファンドマネジャーが在籍するファンドを選びましょう。それだけで大損することはまずありませんし、周囲の人が驚くようなリターンを自身があげていることに気づくはずです。リターンの差とはこの思考、また投資とは何かを知っているかどうかで大きく変わります。

 

勝率の高い投資戦略を愚直に実行しているファンドマネジャーが在籍するファンドを私の目でも選んでいますので、以下の記事も参考にしてみてください。

 

 

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